Hoe verkoopt u uw huis in Den Haag? De vijf stappen op een rij

Hoe verkoopt u uw huis in Den Haag?

Een woningverkoop verloopt in vijf stappen: waardebepaling, voorbereiding, presentatie, bezichtigingen en afronding bij de notaris. De volgorde is minder vrijblijvend dan hij lijkt. De meeste teleurstellingen ontstaan doordat een woning te vroeg online gaat, voordat de voorbereiding klaar is, en daarmee zijn belangrijkste weken op Funda verspilt.

De eerste weken na publicatie leveren namelijk de meeste aandacht op. Wie in die periode nog bezig is met opruimen, ontbrekende stukken opvragen of een klusje afmaken, laat de beste kans lopen.

Stap 1: weten wat de woning waard is

Begin met een waardebepaling op basis van vergelijkbare, recent verkochte woningen in dezelfde buurt. Vergelijk daarbij niet alleen op oppervlakte maar ook op bouwjaar, indeling, staat van onderhoud, energielabel en buitenruimte. In Den Haag speelt bovendien mee of er sprake is van erfpacht en of die is afgekocht, wat per wijk en per complex verschilt.

Let op het verschil tussen een waardebepaling en een taxatie. De eerste is voor uw eigen besluitvorming, de tweede is een formeel rapport dat geldverstrekkers gebruiken en dat aan vaste eisen voldoet.

Stap 2: papieren en voorbereiding

• Eigendomsakte en, bij een appartement, de splitsingsakte en het splitsingsreglement.
• Recente stukken van de vereniging van eigenaren: notulen, jaarrekening en de stand van het onderhoudsfonds.
• Energielabel, dat verplicht is bij verkoop.
• Bewijs van uitgevoerde werkzaamheden, garanties en eventuele vergunningen.
• Gegevens over erfpacht als die van toepassing is.

Bij appartementen is het VvE-dossier vaak de bottleneck. Kopers en hun financiers willen weten of er voldoende in het onderhoudsfonds zit en of er grote uitgaven op stapel staan. Die stukken op tijd opvragen scheelt later dagen.

Stap 3: presentatie

Een woning wordt tegenwoordig eerst online bekeken en pas daarna in het echt. De volgorde van de eerste vijf foto’s bepaalt daarom voor een groot deel of iemand doorklikt. Zorg voor daglicht, een opgeruimde ruimte en een plattegrond met maten, want dat laatste is voor veel kopers de eerste filter.

Verplaats persoonlijke spullen naar de achtergrond zonder de woning steriel te maken. Kopers moeten zich kunnen voorstellen dat zij er wonen, en dat lukt slechter in een huis vol vakantiefoto’s en slechter in een huis dat leeg en koud oogt.

Stap 4: bezichtigingen en biedingen

Laat de bezichtigingen doen door iemand die vragen over bouwjaar, onderhoud, VvE en buurt direct kan beantwoorden. Aarzeling op zulke vragen wekt twijfel, ook als er niets aan de hand is.

Bij een bod telt meer dan het bedrag. Kijk naar de ontbindende voorwaarden, de gewenste opleverdatum en de zekerheid dat de financiering rondkomt. Een bod dat een paar duizend euro hoger ligt maar met een ruim financieringsvoorbehoud komt, is niet vanzelfsprekend het beste bod. Een verkoopmakelaar in Den Haag weegt die onderdelen samen en niet los.

Stap 5: van koopovereenkomst naar sleuteloverdracht

Na overeenstemming volgt de koopovereenkomst. Daarin staan de ontbindende voorwaarden, de leveringsdatum en de afspraken over roerende zaken. De koper heeft daarna een wettelijke bedenktijd. Vervolgens werkt de notaris toe naar de levering, waarbij vlak voor de overdracht een eindinspectie plaatsvindt.

Houd er rekening mee dat de periode tussen tekenen en overdragen enkele weken tot maanden kan duren, afhankelijk van wat is afgesproken. Plan uw eigen verhuizing pas definitief als de ontbindende voorwaarden zijn verstreken.

Wat levert wel en niet iets op voor de verkoop?

Kleine ingrepen met zichtbaar effect wegen doorgaans zwaarder dan grote investeringen vlak voor verkoop. Schilderwerk bijwerken, een verouderde lamp vervangen, de tuin opruimen en de badkamervoegen schoonmaken kosten weinig en veranderen de eerste indruk. Een complete keukenvervanging vlak voor de verkoop verdient zich zelden terug, omdat de smaak van de koper zelden die van u is.

Verduurzaming ligt daartussenin. Isolatie en een beter energielabel worden door kopers meegewogen, zeker sinds financiers daar in de hypotheekruimte rekening mee houden. Of het loont hangt af van de staat van de woning en van de vraag hoeveel tijd u nog heeft. Matzinger Makelaars adviseert in dat gesprek doorgaans vanuit wat de woning nodig heeft om te verkopen, niet vanuit een lijst standaardmaatregelen. Laat dat wegen door een NVM-makelaar in Den Haag die de wijk kent.

Veelgestelde vragen

Moet ik eerst kopen of eerst verkopen?
Beide volgordes hebben risico’s. Eerst verkopen geeft financiële duidelijkheid maar tijdsdruk, eerst kopen geeft rust in de zoektocht maar mogelijk dubbele lasten. Bespreek dit met uw financieel adviseur, want dit hangt af van uw persoonlijke situatie.

Wat is een bouwkundige keuring?
Een onderzoek naar de bouwkundige staat van de woning, vaak door de koper aangevraagd. Als verkoper kunt u er ook zelf een laten uitvoeren om verrassingen tijdens de onderhandeling te voorkomen.

Ben ik verplicht gebreken te melden?
U heeft een mededelingsplicht over gebreken die u kent. De koper heeft daarnaast een eigen onderzoeksplicht. Wees hier open over, want verzwijgen leidt tot problemen na de overdracht.

Wat gebeurt er met de VvE bij verkoop?
Het lidmaatschap gaat over op de koper bij levering. De stand van het onderhoudsfonds en lopende besluiten worden vooraf gedeeld.